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土拍遭遇降溫?科技城北翼雙子地塊底價成交!碧桂園首入嘉興市區

來源:嘉論房產網  2019-12-05 09:52:06            

  繼12月2日成功出讓余新宅地后,市本級今天再出讓兩宗宅地。該兩宗宅地均來自科技城北翼,總出讓土地面積11萬方。

  2019南-029號地塊,最終以75542萬元,折合樓面價7250元/㎡底價成交,被碧桂園摘得。

  2019南-030號地塊,最終以73089萬元,折合樓面價6309元/㎡底價成交,被碧桂園摘得。

  此前碧桂園在嘉興五縣及鄉鎮有過多個項目的開發,今次拿地為首入嘉興市區,而且一來相中的是頗有開發潛力的科技城北翼。至此,該片區云集了萬科、綠地、碧桂園等國內房地產開發的大牌房企,未來開發會很有看點。

  而今次科技城北翼這兩宗宅地底價成交,也算意料之外情理之中。該兩宗地塊起價并不低,而目前階段正是年末收官之際,開發商彈藥資金并不充裕,花錢都更愿意花在刀刃上。現階段說土地市場轉冷為時尚早,可能對于開發商來說,區位是其考量的第一位要素,目前能夠激起開發商興趣的,可能還是國際商務區、城南等城市主流板塊。而科技城北翼相對來說開發時間晚,配套不成熟,開發還需假以時日,是以地價表現需要更多的實際性的利好投入才能支撐。

  2019南-029號地塊

  土地位置:科技城,東至縱三路,南至橫五路,西至縱一路,北至橫四路。土地面積57886.78㎡,為住宅用地,容積率1.3-1.8。

  該宗地塊掛牌起始價13050元/㎡,起始樓面價7250元/㎡。地塊采用“競價+競配建”的方式掛牌出讓,最高限價18060元/㎡,上限樓面價10033元/㎡。

  該宗地塊建筑限高36米,其中住宅建筑高度不低于18米。

  2019南-030號地塊

  土地位置:科技城,東至縱三路,南至橫四路,西至縱一路,北至南羅莊港。土地面積52657.45㎡,為住宅用地,容積率1.3-2.2。

  該宗地塊掛牌起始價13880元/㎡,起始樓面價6309元/㎡。地塊采用“競價+競配建”的方式掛牌出讓,最高限價22070元/㎡,上限樓面價10032元/㎡。

  該宗地塊建筑限高80米,其中住宅建筑高度不低于24米

  該地塊要求配建12班幼兒園,按浙江省一級幼兒園標準建設,用地面積不小于6010平方米,建筑面積不小于4042平方米,設置在地塊東南角,建成后按有關規定將房屋、土地的產權無償移交給南湖區教育體育局。

  地塊分析

  該兩宗地塊均位于科技城北翼,具體位于城市之光東側,四周道路均為規劃道路。兩宗地塊為南北相鄰地塊,地塊較為方正,土地面積基本相當。不過兩宗宅地容積率差異較大, 其中2019南-029號地塊容積率1.3-1.8,2019南-030號地塊容積率1.3-2.2。

  南地塊容積率較低,按照限高限低要求,該地塊最終可開發樓幢為6-12層的高層、小高層住在項目,為低密住宅。

  北地塊容積率相對高點,按照限高限低要求,該地塊最終可開發為8-27層左右的小高層、高層住宅項目。

  地塊容積率設置,基本按照了南低北高的排布需要,基本也和隔壁的城市之光排布相似。

  雖然土地面積上南地塊大于北地塊,不過由于北地塊容積率遠高于南地塊,所以體量上反而北地塊要高過南地塊一萬方左右的體量。

  地塊地貌上,南地塊南鄰平湖塘,擁有比較好的景觀視野和景觀資源。而北地塊則北鄰南羅莊港,有天然河流流經。兩宗地塊西側隔縱一路有豐橋港這一天然河流。

  另外根據板塊規劃,北地塊東側有公園規劃,公園主要由三水匯聚的水灣和綠地構成。(水灣后期可能需要人工開挖。)在規劃公園西南角有文化設施用地規劃。

  總體來說,兩宗地塊的地塊地貌較為不錯。

  在今年9月份,相關部門公示了科技城北翼的單元控規,在該控規中除了地塊附近規劃公園外,還有一所九年制學校的規劃,該學校就位于橫四路上。距離兩宗地塊僅相鄰一個公園,可以說非常便捷了。另外該區域還配套了商業商務用地,加上正在開發的綠地·新里城還有商業配套,整個板塊的配套還是比較齊全的。

  地塊附近在開發項目方面,目前處于開發中的有萬科·城市之光和綠地·新里城。城市之光是萬科于2018年7月拿到的地塊開發而來,當時的樓面價為6830元/㎡。綠地·新里城則為綠地接盤湘投的項目。

  目前城市之光的最新備案價格為小高層14000元/㎡,綠地·新里城最新備案價格為高層13001元/㎡,小高層13501元/㎡。

  地塊過平湖塘南側的科技城在售項目有世茂·璀璨時代、綠城·留香園、以及待售的新希望項目。

  從備案價格來看,科技城北翼較科技城略低一線,不過差距在縮小中。目前整個科技城都在上升期中,熱度不斷,各類利好也層不出窮。包括目前在規劃中的滬嘉城際軌道交通會經過該區域,也讓板塊持續看好。

  科技城此前出讓的多宗宅地均觸及熔斷,如世茂、綠城、新希望項目。表明科技城歷來是開發商熱捧的地方。

  相對的,科技城北翼開發時間偏晚,目前處于開發的初期階段,在配套方面不如科技城成熟,不過板塊整體可以利用科技城日漸成熟的配套,以及包括萬達、南湖新區等優質的配套。整體來說板塊前景可期。

  12月土拍預告

  除今天的土拍外,目前市本級12月還有兩宗掛牌宅地待出讓,分別來自城南姚家蕩和國際商務區金融廣場板塊。這兩個板塊目前是嘉興主流的開發方向,并且屬于熱門板塊,起拍樓面價均來到了八千檔上下。這兩個區域應該也會是開發商比較屬意的板塊。

  國商區金融廣場板塊再掛涉宅用地 起拍樓面價達7940元/㎡

  城南姚家蕩掛牌一宗宅地,起拍樓面價高達8040元/㎡



 

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